021年6月2日，以“传承 守望 变革”为主题的首届“新发展格局下中国物业管理理论与实践”学术研讨会暨第二届年度中国上市物业公司研究报告发布会在北京林业大学举行，现场发布了《2020中国上市物业公司研究报告》。

结论

客观公正透视物企真实表现

《2020中国上市物业公司研究报告》根据 A 股和港交所上市的中国物业公司 2020年报计算各个测度指标。分别从战略控制能力、企业创新能力、价值创造能力、运营效率能力四个维度对44家上市物业公司的运营健康指数进行测算。《2020中国上市物业公司研究报告》剔除了鑫苑服务，鑫苑服务截至报告完成时，2020年报仍未发布。以下测算不包括星盛商业，星盛商业作为一家纯商业服务企业，不参与物业公司的测算。

43家参与测算的上市物业公司得分明细

体系

四大维度解读上市物企发展

2020年5月，北京林业大学物业研究团队首次发布《2019中国上市物业公司研究报告》，引发业内对上市物业公司的研究热潮。2020年，北京林业大学物业研究团队在业界首先提出建立“运营健康” 和“财务业绩”并重的综合业绩评价体系，以帮助企业和投资者突破盲区，做出有实效的判断。在反复讨论与评估后，《2019中国上市物业公司研究报告》界定了构成企业“运营健康”和“财务业绩”的指标体系。物业上市公司“运营健康”指标体系包括了价值创造力、市场领导力、影响力、资源运筹力和业务创新力五个维度。“财务业绩”指标体系包括了盈利能力、质量、偿债能力、成长能力、营运能力五个维度。其中“运营健康”维度旨在评价物业公司的运营表现。

2021年6月，延续首次报告的客观公正，北京林业大学物业研究团队更进一步，再次发布《2020中国上市物业公司研究报告》，在指标体系、评价维度等方面进一步走向深化，以期发现上市物业公司发展背后的力量与可借鉴之处，为物业公司发展明晰方向。北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏表示，在首次报告的指标设立中，设立了过多的财务指标，使用了过多的财务数据，对于体现物业公司运营特征的信息却使用较少，这造成对物业公司运营健康的评价有诸多局限性。

经历了数次的探讨和研究后，《2020中国上市物业公司研究报告》最终完成了对“运营健康”指标体系的优化和迭代，的“运营健康”指标体系包括战略控制能力、企业创新能力、价值创造能力和运营效率能力。

指标

11大指标剖析物企核心能力

根据北京林业大学物业研究团队的研究，借鉴《2019中国上市物业公司研究报告》经验教训，此次研究报告共选取11大指标对上市物业公司进行剖析，分别为：项目的分布特征、子公司的形态、品牌的市场价值、高管的异质性、非地产项目占比、非物业服务费收入占比、每股净资产、市盈率TTM、资本、坪效指标、人效指标。其中，项目的分布特征、子公司的形态、高管的异质性三项指标为业内首次提出。

项目的分布特征

《2020中国上市物业公司研究报告》以44家上市物业公司项目布局广度的均值和项目布局深度的均值为临界点，将上市物业公司的项目布局划分为：高广度-高深度、高广度-低深度、低广度-高深度、低广度-低深度四个象限。44家上市物业公司中，碧桂园服务、彩生活、雅生活服务、保利物业、恒大物业、绿城服务、招商积余、中海物业、蓝光嘉宝服务、金科服务、世茂服务、融创服务、新城悦服务、永升生活服务共14家物业公司的项目布局广度处在所有企业的均值之上，即高广度区域。同时又有浦江中国、建业新生活、南都物业、银城生活服务、祈福生活服务、雅生活服务、保利物业、招商积余、宝龙商业、金融街物业、华润万象生活、时代邻里、新大正、荣万家服务、融创服务共15家物业公司的项目布局深度处在所有企业的均值之上，即高深度区域。

上市物业公司的项目分布特征

将项目分布特征数据与2020年各上市物业公司的经营收入对比可以发现：项目分布特征具有高广度或者高深度的特征的所有企业中，除了金融街物业、银城生活服务、浦江中国、祈福生活服务4家外，其余所有企业的经营收入均处在44家企业经营收入总和的前85%。在象限图中可以发现，处在低广度-低深度区间的上市物业公司的经营收入处在44家企业经营收入总和的后20%。根据二八定律，只能有20%的物业公司占据整个行业80%的财富。要想成功挤入前20%的行列，物业公司就要在广度或深度上有作为，在任一方向取得领先地位，都有可能使物业公司进入行业的前20%。

上市物业公司2020年经营收入

子公司的形态

物业公司的布局目前已经展现多元业态发展的趋势，碧桂园服务、万科、保利、龙湖等基本都在倡导“城市空间运营与服务商”，而不在把自己定义为简单的提供物业服务的企业。《2020中国上市物业公司研究报告》使用子公司的特征指标评价各物业公司多元业态布局的现实情况。通过整理上市物业公司控股比例在50%以上的公司经营范围，将上市物业公司的战略布局方向划分了13个大类：科技领域、工程施工与设备材料、食品与餐饮、贸易零售、旅游、资产管理、商业服务、生活服务、文化传媒、教育、投资与咨询、环境工程以及城市服务。通过收集各上市物业公司在13大类领域的子公司的注册资本，并按照其重要性赋不同大类以不同的权重，以此计算子公司的特征指标。

上市物业公司的战略布局领域

物业公司战略布局两极化明显，头部企业的战略格局已经展示出去物业化趋势。在子公司的形态这一测度指标中，呈现出了明显的两极分化。可见上市物业公司在子公司的形态这一测度指标的整体得分处于较低水平，整个行业在相关和非相关多元化上的布局仍然处于刚刚起步的状态。但是反观得分靠前的5家头部物业公司：碧桂园服务、招商积余、时代邻里、金科服务、雅生活服务，这五家物业公司在科技领域、工程施工与设备材料、食品与餐饮等13个领域已经进行了很多相关和非相关多元化的战略布局。甚至碧桂园服务已经有了非常成熟的战略布局体系，该项得分处于所有上市物业公司的领先地位，碧桂园服务在项目的广度上占据了足够的优势后，转而开始了相关多元化和非相关多元化的业务布局，甚至碧桂园服务已经将自己定位为：为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业。碧桂园服务已经跳出了物业的圈子，意在寻求增长的第二曲线，这就是物业公司的去物业化。但是，大多数的物业公司要么没有反应过来，要么没有足够的资金与碧桂园服务这样的巨鳄进行战略竞争，导致在相关布局上还不够成熟。

上市物业公司子公司的形态

高管的异质性

目前在上市物业公司中，高管的异质性得分的平均值是0.2615（满分1分），中位数是0.2164分，虽然远洋服务（1分）、保利物业（0.982分）、金融街物业（0.6168分），佳兆业物业（0.5877分），服务控股（0.5216分）五家上市物业公司的高管团队异质性得分超过了0.5分；但总体来讲，高管团队普遍是处在低异质性的水平。高管团队的同质化，会使高管团队产生排斥“异类”的倾向，降低了高管团队的包容性。同时，同质化也会导致团队无法多样地看待问题和进行决策，这会直接导致企业的创新能力下降。目前的物业管理行业尚未识别这一现象，高管团队的价值并没有实现化。但随着行业的发展，高管团队的配置终会成为物业公司进行革新的关键一环。

上市物业公司高管团队的异质性