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[摘要] 新房五证、买房送面积送车位的那些事
主持人:各位房天下的网友，大家好，这里是耒阳房天下官方直播台。大家都知道最近短视频和直播特别火，那耒阳房天下呢也准备跟上潮流，每周都会定期直播(转头看对视一下)给大家分享一些房地产相关的知识或者开展线上看房团等活动。
主持人：今天我们就要聊聊人生开心事啦！若要问为何事，诶！那买房一定是一件人生大事！但买房子可不止选中了地段选中了楼盘，今天要来说说买房还需要注意的一些很细节又很重要的事情！
嘉宾:是的，房子是我们最贵重的财产，买房的一些细节也不能掉以轻心。这里举几个常见注意事项：① 确认五证齐全② 区分订金和定金③ 面积④ 车位
主持人:先说买房不可忽略的是哪五证吧！
嘉宾:五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。
主持人:嗯嗯，商品房销售（预售）许可证这些证书一般会挂在售楼部显眼的地方，如果没找到，可以问销售拿来看看。诶，我们放出图片边说边看看吧。
嘉宾:嗯嗯，刚刚这张就是《国有土地使用证》，这是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
主持人:没有这个证也就不能使用这块土地更别提建设房屋。在这个土地上建设的房子也无法拿出产证！
嘉宾:对，这张《建设用地规划许可证》是城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
换而言之没有此证的用地责任人或单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
主持人:好，我们看到这张是《建设工程规划许可证》
嘉宾:《建设工程规划许可证》是城乡规划行政主管部门颁发的有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的拟建单位，其工程建筑是违章建房，不能领取房地产权属证件。
嘉宾:然后是《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
没有施工许可证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。未取得施工许可证的不得擅自开工。
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。只有拥有前边四证才能保证所销售房屋的合法，并最终拿到《商品房销售（预售）许可证》合法销售。
主持人:所以去买房查验预售许可证是最快的避雷方法!
嘉宾:购买五证不全的房屋会面临众多风险和陷阱，购房者必须要购买五证齐全的房子才能最终拿到不动产证，有不动产证才能进行转售。
主持人:那买了五证齐全的房子一定就安全了吗？有可能烂尾吗？
嘉宾：具体情况看描述。当然有可能烂尾了，现在的情况就是小开发商开发的房子特别容易出事。尤其是货币化安置房价迅速推高，一定要特别小心政策变化导致的房价暴跌的风险。
主持人:对于大多数购房者，有的人是为了孩子上学，有的是给孩子准备的婚房，为了买房陶出了毕生的积蓄，有的还卖了原来的房子，本以为买了房子，可以在这座城市安家，“温馨”的家给他们遮风挡雨，如果出现意外就会变成了大风大雨。
嘉宾:一般家庭毕生积蓄买下来的安定通常情况下，规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，就要加倍注意了。然后第二点要注意的就是定金和订金。区分订金和定金两种金只有一字之差，听着都差不多，但却完全不是一回事。
主持人:对，也是我们往期详细讲过的，新来的观众朋友想了解也可以看回放。看房的时候，销售都会怂恿我们交钱，订金是可以随时退的，而一旦转为定金就不能退了。
嘉宾:如果没有考虑清楚，千万不要随便交定金。然后我们来重点说说面积。
主持人:是啊，“地下室”、“两房变四房”、“买一层送一层”的地产广告宣传屡见不鲜，听起来很美好，又充分满足诸多人的获得感，这些“赠送面积”到底从何而来呢？
嘉宾:通常而言，赠送面积的形式千奇百怪，但大抵不超出这几种：
入户花园、阳台、露台、地下室、阁楼、挑高设计加隔层、大凸窗…
在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的。这是一种很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价提高一点，开发商想怎么送就怎么送。
再者，有的赠送面积（也即标注为结构板处），相当于一个主卧+次卧，难以发挥设计的力量，不做觉得浪费，做却又无计可施。
“赠送面积”概念的市场当然存在。按照2007年建设部517号文件《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，在规定许可的范围中，并不存在“赠送面积”的概念，理由如下：（1）入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积;（2）地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积;（3）飘窗，分为两种：凸窗和落地飘窗，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积;（4）阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。
主持人:是啊，就有过新闻报道：买“双拼房”发现部分面积划到邻居家，户型图为中介自制。
嘉宾:一份完整的图纸包括建筑、结构、给排水、暖通等，房屋建设时的所有数据都是通过计算的，并需要在图纸中完全呈现。按照这个标准，又是开发商提供的户型图竟然是无效的。
主持人:这其中可值得仔细说道说道。
嘉宾:不久前，有一个楼盘，开发商用90平米送出四居室。进房子一看，屋子里面都是各种错综复杂的隔断，房子两面全是阳台和飘窗。还用了一个新名词：拓展。就是业主通过入住后的装修，把设备平台改造成卧室的动作。
所以详细来说，
天上是不会掉馅饼的，这些所谓赠送其实都不是真送，只是把没有产证这部分面积违规造出来，价格摊到单价里卖。比如50平米房本面积送50平米，这房子还是参考周边类似房屋100平米的价格卖，但是稍微便宜一些。开发商一般不会这个房子50平米真的按照50平米卖。那还送什么，直接降价就是了。饶了这么大的圈子，到底是为啥呢？个原因是，开发商不能变更建设项目的规划。2008年的城乡规划法规定，土地招拍挂必须先按照城市规划确定规划条件，这个规划条件其中就包括建设项目的容积率，这是最核心的参数。我们今天看新闻里常常提到开发商买地有所谓楼面价一说，就是说买地的钱不仅仅是按照土地的大小，更多是要看这宗土地允许该多高的楼，按照盖出来的房本面积来算钱。
第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
因为这样的法律规定，开发商从政府手里拿地，拍地的时候这块地能盖多少平米是固定的。一块1.6容积率的住宅用地，10万平米土地，上面就只能盖16万平米的房子，多一平米也不行。这是拿地的时候和政府签订的土地出让合同里面都约定好的，接下来商品房五证也好，竣工验收也好都要按照这个审批。第二个原因是，多卖面积就要重新审批，多给政府补交土地出让金，增加成本如果开发商要变更规划增加面积，也不是不行，但是就要重新去发改委立项，重新申请各项手续，补交土地出让金。这一来一去几千万就没了，并不划算。土地市场和楼市一样也是有波动的，有的时候拿地贵，到了卖的时候房价却没有涨上去。2010年这一年楼市很热，开发商有房价上涨的预期，拿的地普遍价格偏高，到2012年赶上限购，这个房子开卖的时候不一定能卖到更高的价格，里外里计算开发商就亏掉了，就靠多卖面积来弥补。一边是不能随意变更规划，一边是高价买了地不能轻易降低价格，所以就只能在不增加建筑面积的前提下又增加面积——好矛盾，但是这是完全做得到的。偷面积主要靠飘窗和阳台在商品房中计算面积一直有两套标准：《房屋测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》；前者是国家质量技术监督局2000年的国标，后者是住建部的国标，最近一次更新在2014年7月实施，这两套标准计算面积的方法不完全一致。房屋测量规范一般用于面积测绘，面积计算规范一般用于在建工程造价。前面那套标准已经十六年没有修订过了，上面确定了一些规范主要是 xxx面积算一半面积，xxx不算面积。这其中最主要的就是：飘窗、阳台、设备平台。比如有的平台是用来放空调的。开发商很明显就是敲掉右手边的墙，然后把前面封闭起来，这就成了一个房间。
既然早晚都要拆掉，那为什么不直接拆掉？因为直接拆掉的话，就和图纸不一致了不是吗？这里我说的图纸，是建设工程规划许可证的附图。这个图一旦审批盖章，在商品房竣工的时候，就要和图纸进行核对方能验收。要是一开始就拆掉，验收就不能通过了。这个过程中规划部门至少审批了两次，一次是审批设计图纸，盖了章，一次是规划验收，又盖了章。这两个章可以说是一章千金。由于开发商自己不能“变更规划”，所以就只能业主入住后自己去变更，同理那些所谓L嘉宾FT一层变两层也是这个道理，地下室盖室内游泳池也是这个道理，无一例外不是钻了审批的空子。为了过验收，我还见过先把草坪弄成道路通过消防验收，再把道路弄成草坪做绿化验收的。违法的事情开发商不肯做，自然就落到业主头上。业主要自己去封阳台，拆飘窗，封设备隔间。这样一看，开发商增加了面积，业主得到了实惠？业主有什么损失？业主的所谓实惠，就是多出来的面积如果和房本这么大面积的房子比，总价会略便宜一些。毕竟有证没证成本不一样，开发商也知趣给业主一点点优惠来促销。以后业主卖这个房子，他也可以说别看我房本面积小，我这个房子实际面积可大。
主持人:但是这世界原本就没有真的便宜，开发商得了所有的好处，几乎没有任何风险，那么就一定有人来承担风险。
2012年某著名项目拆迁，一客户家里的客厅就被钩机直接干掉了——他们家是顶楼，买房子的时候房本面积50实际面积70多，业主还以为买到了便宜房子。评估价自然是按照房本面积走。只好请律师打官司。
2014年某著名别墅拆违，卖方宣传的露台最后都成了违建。毕竟业主拿不出建设工程规划许可证，图纸这里就不是封起来的。被拆违的同时房产也被冻结，不得买卖也不得抵押。业主们也是不得不起诉。
2015年某小区因为外立面大规模装修施工，遭到城管部门严格制止，所有开发商承诺送的面积最后都没“落地”，业主的卧室不能封闭变成“烂尾楼”。2011年由于偷面积没有设备平台，某业主把空调室外机悬挂在外立面上发生高空坠物事故，砸坏了楼下停的一辆奔驰轿车，赔偿了四十多万。
2013年某别墅送游泳池（由防潮层改造）被举报，开发商被处罚到现在也不能办理产权证。
嘉宾:这些还只是偷面积送面积给业主带来的显性风险。偷面积还会带来隐性风险是真实的容积率和宣传（规划）的容积率不一致，必然比规划容积率大。比如规划这个小区是10000人住，实际上偷完以后就成了15000人住。总之小区容积率就变大了，必然变得更加拥挤。面积好偷，但是配套不能随着偷来的面积一起水涨船高。1000户用的水、电、燃气、电视网络、车位、物业、公共面积、电梯、物业服务，让1500人来分享，必然会出各种麻烦。主持人:对，这样最直观的后果就是没地儿停车，电梯故障，网速变慢，暖气不热，停水停电。生活质量直接下降。
嘉宾:是的，第二是房子的安全性可能出问题。现在做设计图纸都是优化出来的，设计人员用电脑做图纸，结构一调整，符合国标，就是绿色，不符合，就是红色。优化人员就是在电脑上减钢筋，减一根，绿的，再减一根，红的。
总之就是弄到将将够标准就好。开发商先设计，再优化，施工再偷工减料，混凝土弄点海沙，钢筋瘦个身，最后再让业主去拓展，拓展的时候就要在房子上增重。我们认为这个环节不出事，那个环节不出事，但是每个环节都这样一搞，乘法叠加会不会出事？答案是不言而喻的。
主持人:我去请教一些专业人员，他们大部分说不会，也有小部分说会。到底会不会其实谁也很难知道。90年代开发商才崛起，也就是说这些房子现在年纪大的也才20年房龄，离设计使用寿命还远得很。要验证这些商品房是否坚固可靠，至少要再等5到10年。现在所有的专家的理论都没有经过实践的检验，一定是等楼倒了才会有经验，而到目前为止我们广泛知道的倒塌的楼盘目前被确定的倒楼原因是施工方做工不扎实， 但是楼没倒盖裂了盖歪了盖成危房了，说倒就倒了。
嘉宾:很多房地产圈的人，甲方，施工方，监理方，设计方，都说房子质量没有问题，是个案，不会出事。他们里面有一半人很坚定的说我们的房子都很牢固，有一半人则常常说现在的房子质量不行，到底行不行也不知道该听谁。
主持人:听了以上呢我们再继续说说车位。其实相信大家心里也有点防备了。
嘉宾:是的，送车位也不是那么简单。开发商送的车位，分为 产权车位 和 车位使用权。产权车位签的是《购房合同》，将来有房产证，可以自由买卖。而车位使用权签的是《租赁协议》，等于长期租给你，无法自由买卖。
主持人:大家都知道现在买车容易，可停车却非常难，而且如今小区的车位价格越来越高，这对很多刚刚购置了新房的人来讲，无疑又是一笔不小的开支。而那些车位往往能打动这些人。
嘉宾:所以车位其实并没有那么简单，下面一起来看看车位的套路吧。
主持人:也就是其实在多数情况下，开发商所谓的送车位送的都是车位使用权。
嘉宾:对，赠送不等于免费车位，停车位是免费的，但是停车却未必免费。因为现在很多的物业公司都会向在小区内停车的住户收取管理费，此项费用不同于车位租金，无论是购买停车位的业主，还是租用停车位的业主都需要支付。
主持人:还有弄清送车位的条件购房者要了解清楚是不是只有指定的楼层或户型才能获赠车位。别等了买房后，才发现其实自己并没有满足到开发商送车位的条件，那就糟糕了。
嘉宾:送车位的房源价格高停车位尤其是位于地下停车位，其的建筑成本一般来说都要高于普通住宅产品。于是在车位送出去的同时，为了弥补损失，开发商可能会给房子“涨”一点价。正所谓“羊毛出在羊身上”，这个道理大家都懂。
主持人:车位合同怎么签车位合同怎么签呢？
嘉宾:买房赠车位要写合同里。总体上来说，车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。所以大家一定要擦亮眼睛，看清楚你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。常见的不能办出产权证的车位也可以简单分为两种。一种是已经列入公摊面积的车位。
主持人：只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，因为是全体业主共有，所以该类车位不可以购买产权但可以租赁。
嘉宾:嗯嗯，另一种是人防车位。人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。车位，本质上属于捆绑销售，应分拆两部分价款，分别结转收入和成本，而不应将车位视为无偿赠送视同销售；捆绑销售的逻辑要求企业必须在合同签署和发票开具两个重要节点保持一致，如果合同未能分开或者发票未能分开，将导致非常严重的涉税风险，可能被认定为无偿赠送而视同销售。
主持人:所以车位注意事项买房子送车位，这当然是件好事，但是天上没有馅饼儿掉下来。希望大家不要中了开发商的圈套。
嘉宾:下面来为大家介绍下车位注意事项。1、如果开发商承诺赠送的车位是占用业主共有的道路或者其他共有场地用于停放汽车的车位，应当属于全体业主共有，开发商无权处置。换句话说，这种情况下业主本来就享有使用权，并不需要开发商赠送才能使用。2、送车位如果是产权车位，才可以自由的转让和出售。如果开发商送的不是产权车位，则需问清该车位的使用年限是多久。3、车位，停车位虽然是免费的，但是停车却未必。不少物业公司都会向在小区内停车的住户收取管理费，此项费用不同于车位租金，无论是购买停车位的业主还是租用停车位的业主都需要支付。4、很多情况下车位是针对某个指定的房源，所以购房者在购买前，需要弄清是不是只有购买开发商指定的户型、楼栋或者楼层才能有车位送。
主持人:啊，说了这么多！我们购房还是要擦亮眼睛仔细仔细再仔细！谢谢我们小伙伴今天的分享！大家以后如果有什么关于购房方面的问题，比如对某个楼盘的看法，又或者想知道怎么挑选好的户型之类的知识。可关注我们耒阳房天下，以后会定期给大家做直播。感谢您的观看，我们下期再见。
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